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Tras tres años de litigio estancado, Ryder y Victoria McDowell están buscando una vía alternativa para su propiedad de 111 acres ubicada en Betabel Road y la autopista 101.
Aunque su plan original (un centro de visitantes, un puesto de frutas, una gasolinera y un motel conocido como el Proyecto Betabel Road) sigue estancado en los tribunales, han presentado una propuesta para 280 viviendas en el sitio, aprovechando las demoras del condado en cumplir con los mandatos estatales de vivienda.
Peter Prows, abogado de los McDowell, declaró a BenitoLink que el nuevo plan no descarta el original. En cambio, lo describió como un enfoque integral para ver qué "llega primero a la meta".
“Los McDowell son fideicomisarios de un fideicomiso y, por lo tanto, tienen la obligación fiduciaria de seguir buscando el mejor uso para la propiedad”, dijo Prows. “No fue la primera opción de mis clientes para esta propiedad, pero si es lo que se puede lograr, tienen la obligación fiduciaria de buscarlo”.
El Proyecto Original de la Carretera Betabel de los McDowell ha pasado casi tanto tiempo en los tribunales como el que tardó en concebirse. En diciembre de 2022, tan solo un mes después de que la Junta de Supervisores del Condado de San Benito lo aprobara, Protect San Benito County, la Banda Tribal Amah Mutsun y el Centro para la Diversidad Biológica presentaron una demanda, alegando que el condado violó la Ley de Calidad Ambiental de California y las leyes estatales de planificación y zonificación al no consultar adecuadamente a las tribus de la zona.
Un juez desestimó la demanda en mayo de 2023, pero el Tribunal de Apelaciones del Sexto Distrito revocó la sentencia y devolvió el caso al condado. El caso atrajo mayor atención en febrero cuando el fiscal general Rob Bonta falló a favor de Amah Mutsun, alegando que el condado y el promotor inmobiliario habían "acelerado" el proceso de consulta tribal.
Tori Gibbons, abogada que representa a los Amah Mutsun, declaró a BenitoLink que aún están "revisando" el proyecto. Añadió que "la tribu está decepcionada al ver que el promotor continúa proponiendo un desarrollo adicional que perjudicaría una zona de recursos culturales tribales y un paisaje cultural tribal sensible".
Mientras ambas partes esperan una nueva decisión judicial, los McDowell presentaron en julio una solicitud para 280 viviendas, 685 plazas de aparcamiento y un edificio comunitario en 23 acres del terreno. La propuesta incluye 223 unidades a precio de mercado y 57 unidades para residentes de bajos ingresos.
Prows dijo que el objetivo original de los McDowell de utilizar el desarrollo para recaudar dinero para la investigación del cáncer pediátrico sigue vigente.
La nueva propuesta de vivienda se encuentra en sus etapas iniciales y se presentó bajo la "solución para constructores" de California, que permite a los promotores inmobiliarios eludir las normas locales de zonificación si una jurisdicción carece de un plan de vivienda aprobado por el estado, siempre que el proyecto incluya viviendas asequibles. Dicho plan, conocido como el Elemento de Vivienda, aún está incompleto en el condado de San Benito, lo que lo convierte en una de las 88 jurisdicciones (de las 539 del estado) que no cuentan con uno.
Hollister y San Juan Bautista también incumplen, pero el condado de San Benito está más avanzado en el proceso. En mayo, la Junta de Supervisores aprobó un nuevo Elemento de Vivienda, pero no será certificado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario (HCD) estatal hasta que el condado rezonifique 12 parcelas para albergar nuevas viviendas. Una vez que la rezonificación esté completa y sea aprobada por la junta, el HCD certificará el Elemento de Vivienda. Hasta entonces, el condado sigue siendo susceptible a los proyectos de rehabilitación de las constructoras.
Prows dijo que los McDowell no han decidido qué camino tomarán si la demanda del Proyecto Betabel Road se resuelve a su favor y la propuesta de vivienda avanza.
"Tendremos que ver qué nos dice el mercado que es la mejor opción para los McDowell y sus fines benéficos en ese momento", dijo, y agregó que los desarrolladores de viviendas ya han expresado interés en la propiedad.
Hasta la fecha, siete proyectos en el condado de San Benito han invocado la medida del constructor, según informó a BenitoLink la planificadora principal Stephanie Reck. En total, suman más de 1,400 unidades en terrenos con zonificación agrícola o rural.
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