Esta es la tercera parte de una serie de tres partes sobre tierras agrícolas de primera calidad en el condado de San Benito. Leer Primera parte y La segunda parte.
Conducir a lo largo Tome la autopista 156 hacia Hollister y será recibido con las colinas del Valle de San Juan, las verdes calles del San Juan Oaks Golf Club, puestos de frutas e hileras de lechugas, espinacas, ajos, frambuesas y moras.
Nadie sabe cómo será esta campaña dentro de varias décadas, pero una cosa es segura: 68 acres de tierra se dedicarán a cultivos.
A mediados de la década de 1990, los desarrolladores de San Juan Oaks tuvieron una idea. Si bien el campo de golf no se iba a construir en un terreno agrícola de primera calidad, estaba rodeado por él. Para desalentar el desarrollo adicional en el área, el director del proyecto Scott Fuller dispuso una servidumbre en una parcela de 68 acres de tierra agrícola de primera calidad adyacente al campo de golf.
Una servidumbre es un acuerdo mediante el cual el propietario de una propiedad renuncia a ciertos derechos de propiedad, que luego se transfieren a otra entidad para un propósito específico. Esta finalidad depende del tipo de servidumbre y de sus términos específicos.
Las servidumbres se presentan de muchas formas, incluidas servidumbres de servicios públicos, servidumbres de conservación y servidumbres viales. En este caso, se utilizó una servidumbre agrícola para garantizar que la parcela de 68 acres solo se utilizara con fines agrícolas.
Si bien los proyectos de mitigación a menudo son ordenados legalmente por una agencia gubernamental a cambio de desarrollar un terreno con un valor agrícola o ambiental comparable, éste se llevó a cabo “para mostrar buena fe y como una forma de reconocer que estaban construyendo junto a tierras agrícolas de primera calidad en el Valle de San Juan”, dijo Fuller.
La parcela de 68 acres finalmente se vendió a la vecina Dobler & Sons, quien la incorporó a sus operaciones existentes. Ahora se utiliza para cultivar hortalizas de hojas de estación fría y, a veces, bayas, mientras que la servidumbre de conservación es administrada por el Fideicomiso de Tierras Agrícolas de San Benito (SBALT).
“Alguien del fideicomiso de tierras visita aproximadamente cada ocho meses para asegurarse de que el terreno se vea bien”, dijo Steven Dobler, socio de Dobler & Sons.
El fideicomiso de tierras trabaja para conservar parcelas de importancia regional que sustentan la agricultura productiva, preservan los espacios abiertos y mantienen el carácter rural del condado, según su declaración de misión.
"Como entidad sin fines de lucro que representa al fideicomiso público, visitamos la propiedad cada año para asegurarnos de que los fondos y el contrato de la servidumbre se respeten y que nadie infrinja el lenguaje de la servidumbre de conservación", dijo Paul Hain, miembro de la junta directiva de SBALT. .
En el condado de San Benito, las tierras de importancia regional a menudo incluyen tierras agrícolas de primera calidad, que tienen varias definiciones según su contexto (consulte la Parte Un y parte Dos de esta serie para más información). En resumen, las tierras agrícolas de primera calidad poseen características de suelo y condiciones de crecimiento favorables que las convierten en las mejores tierras para la producción agrícola.
Tanto el estado como el condado cuentan con varios mecanismos para mantener las tierras agrícolas de primera calidad en manos de los agricultores y garantizar que, si se convierten para el desarrollo urbano, se haga de manera deliberada y cuidadosa.
Los principales propietarios de tierras agrícolas reciben exenciones fiscales para seguir cultivando sus tierras, y la Ley de Calidad Ambiental de California exige un informe de impacto ambiental (EIR) si deciden convertirlas para uso urbano. A menudo, ese EIR encontrará que el desarrollador debe mitigar la pérdida de tierras agrícolas de primera calidad mediante la obtención de una servidumbre.
Una servidumbre de conservación de tierras agrícolas de primera calidad funciona así: alguien que busque desarrollar 100 acres de tierra agrícola de primera (llamémosla Parcela A) debe identificar una Parcela B con 100 acres de tierra agrícola de primera. Importa menos quién es el propietario de la Parcela B y más que estén dispuestos a intercambiar los derechos de desarrollo de la Parcela B por un pago en efectivo y un acuerdo de que continuarán cultivando la tierra a perpetuidad.
Según Lynn Overtree de SBALT, los fondos para una servidumbre de conservación generalmente se recaudan mediante “donaciones privadas (esto incluiría donaciones y fundaciones privadas como la Fundación Moore), subvenciones públicas (Departamento de Conservación del Estado, Servicio de Conservación de Recursos Naturales, etc.), mitigación. fondos y donaciones de propietarios de tierras”.
“Los agricultores suelen tener escasez de dinero y riqueza en tierras, y esto genera dinero que está a su disposición”, afirmó Overtree. “Normalmente, los propietarios de tierras con los que trabajamos están motivados por la conservación de sus tierras, pero no siempre es así. Algunos miran el resultado final y toman la decisión comercial de entrar en una servidumbre de conservación”.
Hay varias formas en que los desarrolladores pueden implementar proyectos de mitigación relacionados con el desarrollo de tierras agrícolas de primera calidad. En primer lugar, pueden obtener una servidumbre sobre terrenos agrícolas de primera calidad que ya poseen. En segundo lugar, pueden comprar terrenos agrícolas de primera calidad y obtener una servidumbre para esa parcela. En tercer lugar, pueden obtener una servidumbre sobre tierras agrícolas de primera calidad que pertenecen a un tercero y son cultivadas por éste. En cuarto lugar, la agencia de permisos puede reclutar organizaciones sin fines de lucro (como SBALT) para identificar, obtener y administrar una servidumbre en una parcela de tierra agrícola de primera calidad.
En teoría, los proyectos de mitigación limitan el desarrollo al garantizar que, a medida que se desarrollan parcelas agrícolas de primera calidad, se reserven parcelas iguales para fines de conservación.
Si los proyectos de desarrollo sólo pudieran realizarse en áreas sin tierras agrícolas de primera calidad, sería difícil planificar cuidadosamente las zonas comerciales, residenciales y agrícolas. Las medidas de mitigación y los créditos de desarrollo transferibles brindan una manera para que los planificadores urbanos concentren el desarrollo en un solo lugar.
Los créditos de desarrollo transferibles permiten al desarrollador comprar créditos de desarrollo de otro terreno y aplicarlos al suyo propio. Esto limita el derecho del vendedor a construir en su terreno y permite al desarrollador construir proyectos más grandes.
“Históricamente, la conversión urbana en el condado de San Benito se ha agrupado alrededor del área de Hollister”, dijo Bill Nicholson, director ejecutivo de la Comisión de Formación de Agencias Locales del condado de San Benito (LAFCO).
La mitigación permite tales agrupaciones, ya que el desarrollo de tierras agrícolas de primera calidad dentro de los límites de la ciudad puede compensarse obteniendo una servidumbre de conservación para tierras agrícolas de primera calidad ubicadas ya sea en el condado o en otro lugar. Esto evita el crecimiento desordenado y no planificado conocido como expansión urbana.
De hecho, el Plan General de Hollister más reciente, publicado en 2005, incluye disposiciones para “continuar protegiendo las áreas de recursos naturales a medida que se produce el desarrollo y concentrar el desarrollo para minimizar la expansión”. Los estatutos de LAFCO del condado de San Benito se comprometen a "desalentar la expansión urbana [y] preservar los espacios abiertos y las tierras agrícolas de primera calidad".
El condado de San Benito tiene una larga historia de agricultura, por lo que evitar la expansión urbana es una alta prioridad para los planificadores del condado y de la ciudad. Los esfuerzos de mitigación les ayudan a lograr precisamente eso.
Si bien las exenciones fiscales para los agricultores propietarios de tierras y las revisiones ambientales para el desarrollo de tierras agrícolas de primera calidad ofrecen incentivos para mantener el carácter rural de la zona, en la práctica, son los proyectos de mitigación los que garantizan legalmente que las tierras agrícolas de primera calidad se cultiven para siempre.
Estas servidumbres “no nos molestan en absoluto”, dijo Dobler. “Somos agricultores, es nuestro negocio y somos felices cultivando tierras sin influencia externa. Ese es el objetivo de estas servidumbres: seguir cultivando la tierra para los agricultores”.
Mantener tierras agrícolas de primera calidad en manos de los agricultores beneficia no sólo a quienes cultivan la tierra. Garantiza que los alimentos se cultiven en las mejores tierras cultivables, ahora y para las generaciones futuras.
"La sociedad dice que es importante tener tierras agrícolas para cultivar alimentos", dijo Overtree. “Pero no es justo imponer esta carga a los propietarios de la tierra. Necesitamos llevar esa carga juntos. Si un agricultor posee una tierra que nosotros, como sociedad, valoramos, las servidumbres [agrícolas] nos permiten pagarle al agricultor para que la mantenga así, y todos nos beneficiamos. Es por eso que estamos dispuestos a aprobar medidas de bonos para financiar subvenciones para comprar servidumbres de conservación: para compartir la carga de retener esta tierra a largo plazo”.
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