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En la reunión del 11 de marzo de la Junta de Supervisores del Condado de San Benito , la planificadora asociada Stephanie Reck presentó una actualización sobre el componente de vivienda del Plan General del condado. Si bien el condado superó sus objetivos de planificación para viviendas a precio de mercado en menos de dos años, aún está rezagado en lo que respecta a viviendas para personas de bajos ingresos.
Reck dijo que para cumplir con los objetivos derivados de los mandatos estatales, el condado aún necesita planificar 536 viviendas para personas con ingresos muy bajos, bajos y moderados.
Cada jurisdicción en California debe cumplir con un elemento de vivienda en el que identifica dónde se pueden construir viviendas para satisfacer las necesidades de sus comunidades.
El proceso es supervisado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California, que asigna a cada ciudad y condado el número de unidades que necesitan planificar. El condado de San Benito recibió un total de 5,005 unidades, que el Consejo de Gobiernos de San Benito distribuyó entre las ciudades de Hollister y San Juan Bautista, así como en las zonas no incorporadas del condado.
A Hollister se le asignaron 4,163 unidades, mientras que a San Juan Bautista se le asignaron 88. Al condado se le asignaron 754 unidades, de las cuales 246 deben ser para hogares de muy bajos ingresos, 198 para hogares de bajos ingresos y 103 para hogares de ingresos moderados. También se le ordenó al condado planificar la construcción de 207 viviendas a precio de mercado.
Hasta el momento, el Condado de San Benito ha planificado 222 unidades. De estas, 11 son para hogares de muy bajos ingresos, las cuales, según Reck, provienen de un proyecto de viviendas transitorias y permanentes en el centro para migrantes. Las 211 restantes son para hogares de mayores ingresos, y la mayoría (171) forman parte del proyecto Lands of Lee, aprobado el año pasado.
Elemento de vivienda vencido
El condado debía presentar su plan de vivienda para diciembre de 2023, pero no lo hizo. Beck afirmó que el condado había presentado su última revisión el 4 de marzo y que estaban a la espera de aprobación. Sin embargo, la demora en la presentación del plan de vivienda, como informó previamente BenitoLink , ha permitido que dos proyectos urbanísticos en terrenos agrícolas y rurales avancen bajo la denominada "cláusula de protección para constructores", una disposición de la ley estatal que dificulta que las jurisdicciones rechacen proyectos que ofrecen viviendas asequibles, incluso si infringen las normas de zonificación.
El director de Planificación del condado de San Benito, Abraham Prado, dijo que el hecho de que un proyecto de desarrollo utilice la solución del constructor no significa que esté "automáticamente aprobado".
“Debido a que no se actualiza el elemento de vivienda actual, nos vemos obligados a recurrir a la solución de los constructores”, dijo. “Sin embargo, todavía hay un proceso para que cada desarrollo o solicitud que se recibe pueda ser aprobada”.
Prado también afirmó que existen razones cuantificables por las cuales una jurisdicción podría rechazar el proyecto de reparación de una constructora. Una de ellas, explicó, podría ser la falta de un sistema de alcantarillado sanitario. Las zonas no incorporadas del condado de San Benito dependen en gran medida de la ciudad de Hollister para sus servicios de aguas residuales y, según Prado, la ciudad está llegando al límite de su capacidad de suministro.
“Hollister está llegando al punto en que actualmente presta servicios a su desarrollo existente, y parece que puede atender parte o la totalidad de su desarrollo aprobado, pero aún no construido”, dijo. “Pero parece que están teniendo problemas para atender cualquier desarrollo adicional después de eso”.
Si la ciudad no puede proporcionar más servicios sanitarios, no se podrán planificar más proyectos urbanísticos en las zonas no incorporadas. Según Prado, esto permitiría al condado rechazar un proyecto de reparación sin riesgo de una demanda estatal, como ha ocurrido en otros condados de California.
"No es que lo estemos investigando específicamente, pero estamos trabajando con el consejo del condado en esto, y la falta de un sistema de alcantarillado sanitario puede ser potencialmente una de esas razones [para rechazar el proyecto de reparación de un constructor]", dijo Prado.
La supervisora Angela Curro indicó que la Junta de Supervisores estaba trabajando con el asambleísta del Distrito 29, Robert Rivas, y el senador estatal, John Laird, para abordar las cuotas de vivienda y las limitaciones de servicios del condado. "Necesitamos asegurarnos de que comprendan que, sin esta infraestructura, no podemos cumplir con estas cifras", afirmó.
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