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Tras un debate de dos horas , la Junta de Supervisores del Condado de San Benito aprobó por unanimidad el nuevo Plan de Vivienda del condado, uno de los requisitos de vivienda más importantes de California.
En su reunión del 20 de mayo, la mayoría de crecimiento lento de la junta, aunque al principio reticente, finalmente respaldó el documento de 300 páginas que describe la política de vivienda del condado para los próximos ocho años.
El Elemento de Vivienda se incorporará al Plan General del condado una vez certificado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California (HCD). Sin embargo, para que esto suceda, el condado debe rezonificar suficientes parcelas para albergar las más de 700 unidades que el estado le exige planificar en sus áreas no incorporadas.
Fue precisamente esta rezonificación (dónde estarían las parcelas y cuántas unidades contendría cada una) lo que generó preocupación entre los supervisores Kollin Kosmicki, Ignacio Velazquez y Dom Zanger.
La cuestión principal de la mayoría de la junta se refería a la metodología que los consultores del personal del condado, Kimley-Horn, utilizaron para planificar esas unidades.
Para cumplir con el mandato estatal, el condado debe planificar 754 unidades: 307 para hogares con ingresos moderados y superiores a moderados y 444 para residentes de bajos ingresos.
El consultor Bryant de la Torre dijo que en los proyectos de desarrollo en curso, el condado ya está en camino de cumplir sus objetivos para las personas con mayores ingresos.
“Donde tenemos dificultades es en abordar nuestras categorías de ingresos extremadamente bajos, muy bajos y bajos”, afirmó.
En total, con desarrollos aprobados como Lands of Lee o Santana Ranch, además de otros en trámite, el condado ha planificado más de 2,300 unidades, superando con creces sus objetivos para viviendas para personas de ingresos moderados y superiores a moderados. Sin embargo, se queda corto por 168 unidades para viviendas para residentes de bajos ingresos.
Para cerrar esa brecha, el personal del condado propuso la zonificación de 2,000 unidades adicionales, lo que elevaría el número total de viviendas planificadas a más de 4,400. Esto alarmó a los tres supervisores de crecimiento lento.
“No venderé el alma de esta comunidad a la comunidad del desarrollo”, dijo Kosmicki. “No voy a permitir que el condado de San Benito siga deteriorándose cuando no tenemos la infraestructura para albergar 4,400 viviendas”.
De la Torre explicó que esta elevada cifra se debe a la forma en que se construyen las viviendas asequibles en California: los promotores recurren a unidades a precio de mercado para subsidiar el costo de las viviendas por debajo del precio de mercado. Esto significa que, para alcanzar de forma realista los objetivos de vivienda para personas de bajos ingresos, las jurisdicciones deben zonificar proyectos más grandes que incluyan viviendas para todos los niveles de ingresos.
“A menos que se pueda garantizar que habrá proyectos 100% asequibles, no hay otra manera de demostrar que todos serán asequibles”, dijo De la Torre. “Podemos esperar y desear que haya proyectos 100% asequibles, pero el mercado en sí no lo va a garantizar”.
La supervisora Angela Curro apoyó la lógica del condado.
En mi experiencia, trabajando en vivienda asequible, no se consigue sin dar. Si como condado estamos dispuestos a invertir millones de dólares en vivienda asequible, entonces no tenemos que implementar ninguna vivienda inclusiva —dijo—. Hay que dar para conseguir. Ya sea eximiendo las tasas de permisos, las tasas de impacto o donando terrenos, esa es la única manera de conseguir este tipo de vivienda asequible.
Los supervisores Kosmicki, Zanger y Velazquez presionaron para revisar el plan de rezonificación. En lugar de distribuir más de 4,000 unidades en 12 parcelas, propusieron aumentar la densidad en menos sitios y centrarse exclusivamente en viviendas asequibles. Dijeron que el condado solo necesitaba cumplir con sus objetivos para personas de bajos ingresos.
“Lo que quiero ver es cómo vamos a completar esas 168 unidades asequibles”, dijo Velazquez. “A eso quiero llegar hoy. No quiero llegar a las 4,000”.
De la Torre advirtió a la junta que modificar el Elemento de Vivienda propuesto, ya revisado y aprobado por el estado, requeriría volver a presentarlo al HCD y retrasar su certificación al menos un año. Advirtió que dicho retraso podría costarle al condado fondos estatales y abriría la puerta a un desarrollo desenfrenado, impulsado por el incumplimiento del Elemento de Vivienda.
Miedo al 'remedio del constructor'
El Condado de San Benito debía presentar su Elemento de Vivienda para diciembre de 2023, pero no cumplió con el plazo. Actualmente, es una de las 100 jurisdicciones de California (de un total de 539) que no lo tienen. Este retraso ha activado una disposición en la ley estatal, conocida como "remedio del constructor", que limita la capacidad de las jurisdicciones para rechazar desarrollos que ofrecen vivienda asequible, incluso si infringen las normas de zonificación.
Como resultado, se están planificando seis proyectos propuestos que suman más de 1,400 unidades en tierras designadas como agrícolas o rurales, eludiendo las restricciones de zonificación actuales.
En una reunión celebrada el 21 de mayo, el Director de Planificación, Abraham Prado, informó a la Comisión de Planificación que los seis proyectos aún se encuentran en la fase preliminar de solicitud. El proceso de revisión completo (estudios ambientales, audiencias públicas y aprobación de la junta) aún está en marcha.
Los promotores, añadió, aún podrían retirar o revisar sus solicitudes si el condado presenta lo que él llamó "hallazgos cuantificables" que justifiquen un rechazo. "Uno de ellos, por ejemplo, podría ser la falta de infraestructura y servicios, como alcantarillado y agua", dijo Prado.
Pero rechazar proyectos de vivienda social no es fácil. Cuando la ciudad de La Cañada Flintridge, en el condado de Los Ángeles, rechazó un proyecto de este tipo en 2022 por carecer de un Plan de Vivienda que cumpliera con los requisitos, el estado la demandó. Un tribunal superior de Los Ángeles falló a favor del estado, aunque la ciudad ahora ha apelado. El gobernador Gavin Newsom se ha pronunciado abiertamente sobre el caso y ha declarado que «el estado exigirá responsabilidades a todas las comunidades en la planificación de la vivienda que les corresponde».
Curro advirtió contra ese camino. Los litigios, dijo, agotarían las ya frágiles finanzas del condado y frenarían cualquier progreso real en materia de vivienda asequible. "Si no aprobamos nuestro componente de vivienda y no recibimos financiación del gobierno federal ni de HDC, no podremos invertir millones de dólares en proyectos de vivienda asequible", declaró.
La supervisora Mindy Sotelo señaló que aprobar el Elemento de Vivienda no implicaría aprobar las 4,000 unidades. Cualquier desarrollo, dijo, aún tendría que pasar por el proceso completo de planificación.
“Estas son solo opciones, son oportunidades”, dijo. “Al final, llegaría a este organismo y, si no cumplía con la ordenanza de vivienda asequible, si quisiéramos implementar algo más para que la gente se sintiera segura, podríamos hacerlo. Pero limitarnos y recurrir a esta solución de constructores es una situación intimidante. Es realmente intimidante para la comunidad”.
Al final, la mayoría de crecimiento lento en la junta votó para aprobar el Elemento de Vivienda tal como se presentó, incluidas 12 parcelas programadas para rezonificación y las más de 4,000 viviendas propuestas.
Pero para evitar desencadenar un mayor desarrollo a precio de mercado, Kosmicki, Velazquez y Zanger dijeron que se concentrarían en satisfacer el requisito de vivienda para personas de bajos ingresos con un proyecto específico, como un desarrollo de viviendas para trabajadores agrícolas en terrenos propiedad del condado adyacentes a Hollister.
Zanger dijo que una vez que el condado alcance su meta de viviendas para ingresos más bajos, le pedirá al HCD que reduzca la cantidad de unidades para ingresos más altos incluidas en el plan.
Con la aprobación del Elemento de Vivienda, el personal del condado trabajará en la rezonificación de las 12 parcelas, que posteriormente deberá ser aprobada por la Junta de Supervisores. Una vez completado, el HCD podrá certificar el Elemento de Vivienda, eliminando así la vulnerabilidad del Condado de San Benito a los proyectos de rehabilitación de las constructoras.
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