Los supervisores rechazan los cambios propuestos a las normas de subdivisión de tierras agrícolas

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Ante una sala repleta de agricultores y ganaderos preocupados , la Junta de Supervisores del Condado de San Benito rechazó por unanimidad el 10 de junio una propuesta que habría reformado las normas locales de zonificación agrícola.

El plan habría aumentado el tamaño mínimo de lote requerido para subdividir tierras agrícolas, cambiando reglas que han estado vigentes por más de 50 años.

La propuesta fue ampliamente rechazada por los terratenientes, quienes instaron a la junta a rechazarla. Esta presión finalmente llevó a la junta a rechazar la propuesta y a enviarla a un nuevo comité para su revisión. El comité estará compuesto por dos supervisores, organizaciones interesadas como la Oficina Agrícola, San Benito CattleWomen y el Fideicomiso de Tierras Agrícolas de San Benito, y otras partes interesadas que participan en la elaboración del Elemento Agrícola del condado, un documento de política a largo plazo actualmente en desarrollo.

“Eso es lo que se supone que debe hacer el gobierno local”, dijo el supervisor Kollin Kosmicki.

Actualmente, las parcelas clasificadas como pastizales agrícolas y utilizadas para pastoreo pueden subdividirse si tienen al menos 80 acres y dividirse en lotes de al menos 40 acres. Las tierras agrícolas productivas pueden dividirse a partir de 10 acres en lotes de al menos cinco acres. La zonificación rural, diseñada para viviendas de baja densidad, permite lotes de al menos cinco acres. La zonificación rural de transición, diseñada como una zona de separación entre tierras agrícolas y zonas residenciales, permite subdivisiones en lotes de hasta 2.5 acres.

Con los cambios propuestos, la mayoría de los umbrales de superficie habrían aumentado. Los pastizales agrícolas habrían requerido un mínimo de 320 acres para subdividirse en lotes de al menos 160 acres. Las tierras agrícolas productivas habrían requerido al menos 80 acres para subdividirse en lotes de al menos 40 acres. La zonificación rural se habría mantenido sin cambios, pero el tamaño mínimo de los lotes para la zona rural de transición se habría duplicado a cinco acres.

Los agricultores y ganaderos dijeron que el cambio devaluaría sus tierras y amenazaría su capacidad para financiar sus operaciones. 

“Aumentar el tamaño de la parcela a 40 acres disminuye el valor de la propiedad”, dijo Kay Filice, parte interesada en el proceso de Ag Element y una de los 19 ponentes públicos de la reunión. “Reduce la capacidad de endeudamiento y dificulta aún más la agricultura”.

Filice también dijo a la junta que el cambio también afectaría la capacidad de los agricultores para financiar sus operaciones en una industria plagada de incertidumbre. 

“La incertidumbre laboral y del clima siempre es un factor impredecible”, dijo. “No controlamos ninguno de estos factores. Lo único que tenemos es nuestra tierra. Nuestra tierra es la única constante, lo único en lo que podemos confiar y es nuestro mayor activo en tiempos difíciles”.

“Cuando tenemos un mal año —y lo tenemos— aún tenemos que pagar nuestra tierra y nuestros préstamos”, continuó. “Muchos de nosotros estamos pagando préstamos a más de 10 años que tenemos vigentes por las propiedades agrícolas que adquirimos a lo largo de los años. Estamos considerando pedir prestado a crédito, apalancando nuestra tierra, lo cual solo es posible si la tierra conserva su valor”.

La planificadora principal, Arielle Goodspeed, confirmó que los cambios de zonificación podrían afectar el valor de las propiedades. Comentó que el asesor del condado, Tom Slavich, advirtió que la pérdida de los derechos de subdivisión de las parcelas que no cumplan con los umbrales propuestos podría reducir su precio.

“Los cambios de zonificación tendrían un impacto drástico en la valoración de las parcelas potencialmente subdivisibles”, afirmó. “Esto afectará los valores actuales, así como la pérdida de posibles valores futuros de los lotes subdivisibles”.

Los supervisores Dom Zanger y Kosmicki dijeron que todavía creen que el tema necesita ser abordado, incluso si la propuesta actual no está sobre la mesa.

“Las parcelas de dos hectáreas cerca de tierras de cultivo plantean muchos problemas”, dijo Zanger. “Todos sabemos que una vez que se urbanizan las tierras de cultivo, su valor es inalterable. Por lo tanto, esto solo avanza en una dirección: una pérdida continua y leve de tierras de cultivo con el tiempo”.

Las supervisoras Angela Curro y Mindy Sotelo coincidieron en rechazar la propuesta, pero abogaron por una mayor representación comunitaria en el comité. También indicaron que el tema de la subdivisión debería seguir abordándose a través del proceso del Elemento Agrícola.

“Agradezco que el Supervisor (Ignacio) Velazquez haya estado de acuerdo en que necesitamos tomarnos un tiempo”, dijo sobre su colega de la junta. “No creo que estuviéramos en esa situación en marzo de este año”.

En marzo, la mayoría de la junta, que incluía a Kosmicki, Zanger y Velazquez, instruyó al personal a presentar el cambio a las normas de la subdivisión en las reuniones del Elemento Agrícola para la participación del público. La mayoría de los interesados ​​se opusieron al cambio durante una breve discusión en la reunión del Elemento Agrícola del 15 de abril.

Originalmente, el tamaño mínimo de lote propuesto para la Producción Agrícola debía aumentar de cinco acres a 20 acres por lote nuevo. Sin embargo, el 21 de mayo, la Comisión de Planificación lo aumentó por unanimidad a 40 acres y lo envió a la junta.

La creación y estructura final del nuevo comité para revisar las reglas de subdivisión se discutirán en una reunión futura.

Los supervisores aprueban el contrato contra incendios

También el 10 de junio, los supervisores votaron 4 a 1 para modificar su contrato de servicios de bomberos con la ciudad de Hollister, añadiendo $1.1 millones al costo y elevando el total a $3.3 millones con un incremento anual del 3%. La junta también acordó utilizar el período de prórroga del contrato de cuatro años, que finaliza en junio de 2029, para explorar la viabilidad de un distrito de bomberos a nivel de condado.

En este nuevo acuerdo, Hollister redujo su propuesta original en casi 3 millones de dólares. «Todo buen acuerdo exige que todas las partes cedan en algo», dijo Kosmicki. «En este caso, todas las partes han cedido en algo. Es un buen acuerdo».

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