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Después de dos años de tira y afloja, la Comisión de Planificación del Condado de San Benito rechazó el proyecto de 141 unidades unifamiliares conocido como Lands of Lee, propuesto para Fairview Road en Hollister. Una de las principales razones detrás del rechazo fue la inclusión de unidades de vivienda accesibles para jóvenes (JADU), que son residencias separadas de no más de 500 pies cuadrados dentro de las paredes de una unidad unifamiliar.
“Simplemente no puedo imaginar a alguien viviendo en un área tan pequeña”, dijo la comisionada Celeste Toledo-Bocanegra en una reunión especial el 23 de octubre.
La decisión contradice el creciente apoyo del estado de California a las JADU y las ADU —que son más grandes que las JADU y están separadas de la vivienda principal— como una forma de aliviar la crisis de vivienda. En el condado de San Benito, la falta de vivienda ha aumentado un 73 % en los últimos dos años, y la mayoría de las personas sin hogar afirman no poder afrontar el creciente costo de la vivienda.
Esta no es la primera vez que los funcionarios del condado dudan de los posibles beneficios del proyecto Lands of Lee. La Comisión de Planificación lo rechazó por primera vez en noviembre de 2022, expresando su preocupación por los impactos que tendría en el tráfico y los vecindarios circundantes. La decisión fue respaldada por la Junta de Supervisores del Condado de San Benito, que luego rechazó el proyecto en febrero de 2023, tras la apelación del desarrollador Bill Lee.
Con el apoyo del condado, Lee revisó el proyecto, abordó algunos de los problemas y presentó un nuevo informe de impacto ambiental, que documenta los posibles efectos del proyecto en la comunidad. El nuevo plan contenía cambios significativos. Abarcaría 30 acres en lugar de 27; tendría viviendas más asequibles; estaría más lejos de Leal Vineyards; e incluía un acuerdo entre el Distrito de Aguas del Condado de Sunnyslope y la ciudad de Hollister para tratar las aguas residuales del proyecto.
El proyecto revisado se discutió el 11 de septiembre y los comisionados sugirieron algunos cambios adicionales; la decisión final se pospuso hasta el 23 de octubre.
En la reunión del 23 de octubre, Arielle Goodspeed, la planificadora principal del condado, y Lee presentaron las últimas modificaciones al proyecto: una revisión del plan de vivienda asequible; mejoras viales; conectividad para bicicletas y peatones; y un impuesto de “caída” que restringe al desarrollador de comprar materiales fuera del condado de San Benito.
La discusión se centró en las 15 a 30 ADU que propusieron el condado y el desarrollador, que estarían restringidas por escritura para hogares de bajos ingresos durante 55 años.
“Todavía me sorprende que compres una casa y no seas el propietario y tengas que pagar el alquiler. Si pasa algo malo y te toca un inquilino horrible que destroza el lugar, ¿quién es responsable de eso?”, dijo el comisionado Vincent Ringheden.
“Parece extraño y tendré que asimilar el hecho de que vas a vender una casa en la parte trasera sobre la cual no tienes control”.
Su posición fue apoyada por algunos miembros del público.
“Parece una expropiación”, dijo Maureen Nelson, residente del condado. “Parece que soy dueña de este terreno, pero parte de él no es mío. Pertenece al uso del condado y por 55 años”.
Lee explicó que la inclusión de las ADU fue resultado de intentar mitigar el impacto del proyecto en el tráfico, que se estima mediante la medición de kilómetros recorridos por vehículos (VMT). Se cree que las ADU reducen el tráfico porque, según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California , la tasa de posesión de automóviles entre los residentes de las ADU es menor que en las viviendas unifamiliares. «Hace dos años, la junta me pidió que eliminara el cálculo del VMT», dijo Lee. «Y la forma en que pudimos eliminarlo fue incorporando las ADU con restricciones para personas de bajos ingresos».
En los últimos ocho años, California ha aprobado una serie de leyes destinadas a impulsar la construcción de viviendas accesorias (ADU), ya que las considera "una opción eficaz para añadir viviendas muy necesarias". El mes pasado, el gobernador Gavin Newsom firmó tres leyes —AB 2533, SB 1211 y SB 1077— para facilitar la construcción de ADU y JADU.
El condado de San Benito también considera que las ADU son una opción viable para aumentar la vivienda. Según el Elemento de Vivienda 2023-2031, las ADU y JADU “pueden ser una fuente de vivienda asequible con un impacto limitado en los vecindarios existentes y la infraestructura pública”. El condado dijo que “apoyará y facilitará” la construcción de al menos 219 ADU para 2031.
“En este momento, usted está en una situación delicada”, dijo Michael Durkee, el abogado de Lee. “Usted ha decidido que las ADU son una de sus formas de cumplir con sus responsabilidades estatales y, al mismo tiempo, a la comisión encargada de dirigir la planificación en este condado no le gustan. ¿Por qué las incluyó en el borrador que le está diciendo al estado que va a implementar si, cuando llegue el momento, no le interesarán en absoluto?”
Algunos miembros del público apoyaron el proyecto Lands of Lee y sus ADU.
“El señor Lee ha sido más que amable y se han invertido muchos recursos en esto”, dijo Elia Salinas. “Las casas de Santana Ranch también tienen estas unidades adicionales de vivienda ya incorporadas con un pequeño garaje, y algunas de las personas que están ahí no se quejan de que sean pequeñas”.
Los comisionados Robert Scagliotti y Robert Gibson compartieron algunas preocupaciones sobre las ADU, pero votaron para aprobar el proyecto con solo 15 JADU más nueve casas duplex, con escritura restringida a hogares de ingresos moderados durante 30 años.
“El estado está observando de cerca. No hemos aprobado el desarrollo en cuatro años y nuestro Elemento de Vivienda no está certificado”, dijo Gibson. “Por lo tanto, nos deja en una posición espinosa. Yo diría que Sacramento casi nos obligó a aprobar esto, y no es una buena sensación”.
A pesar del apoyo de Gibson y Scagliotti, el proyecto Tierras de Lee fue rechazado por una votación de 3 a 2.
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