Los comisionados de planificación rechazan el Elemento de Vivienda

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Hacia el final de un proceso que comenzó hace más de cuatro años , la Comisión de Planificación del Condado de San Benito votó el 19 de noviembre a favor de recomendar a la Junta de Supervisores del Condado de San Benito que rechazara el Elemento de Vivienda, uno de los requisitos clave de vivienda de California, y que comenzara de cero.

Sin un plan de vivienda aprobado por el estado, el condado podría enfrentar demandas, pérdida de financiación estatal y un desarrollo desenfrenado.  

Para obtener la certificación estatal, el condado debe planificar más de 700 nuevas viviendas en sus áreas no incorporadas y rezonificar parcelas específicas para acomodarlas. Este plan de rezonificación fue aprobado por los comisionados y supervisores de planificación hace seis meses, pero varios propietarios cuyas propiedades figuran en la lista afirman que nunca fueron notificados.

El comisionado Robert Gibson argumentó que esos propietarios deberían haber sido informados hace más de dos años, durante las primeras discusiones públicas del Elemento de Vivienda.

“Daba por sentado que estas personas habían sido notificadas en el momento en que empezamos a hablar de estas parcelas en particular, porque para mí eso es una cuestión de decencia”, dijo. “En este momento, no me siento cómodo con seguir adelante, y es lamentable que estemos en el último momento, pero es inaceptable”.

Según la ley de California, cada ciudad y condado debe demostrar, cada ocho años, cómo cubrirán las necesidades de vivienda de sus residentes. El Elemento de Vivienda es la única parte del Plan General del condado que debe actualizarse periódicamente para reflejar los cambios en el mercado inmobiliario y demostrar la capacidad de una jurisdicción para planificar el crecimiento futuro.

El Condado de San Benito debía presentar su nuevo Elemento de Vivienda para diciembre de 2023, pero no cumplió con esa fecha límite. Actualmente, es una de las pocas jurisdicciones restantes en California sin certificación estatal; solo 73 de las 539 jurisdicciones del estado siguen sin cumplir con la normativa.

La Junta de Supervisores y la Comisión de Planificación aprobaron inicialmente un Elemento de Vivienda actualizado en la primavera. Esto desencadenó la rezonificación de 12 parcelas, que pasaron de uso agrícola o rural a residencial y aumentaron la densidad permitida de 20 a 45 unidades por acre. 

Para completar la certificación, era necesario finalizar dichas rezonificaciones, y el condado pasó los últimos seis meses preparando el informe de impacto ambiental necesario para avanzar con ellas.

Durante la reunión, tres residentes afirmaron que nunca se les informó de que el condado tenía planes de rezonificar sus propiedades. La planificadora principal, Stephanie Reck, informó a la junta que se enviaron cartas a los residentes que viven a menos de 300 metros de las parcelas seleccionadas.

Reck agregó que había hablado con “algunos” propietarios en las últimas semanas y explicó que la “acción es solo para rezonificar, que el desarrollo no se está imponiendo a nadie y que los propietarios aún mantienen sus derechos de propiedad”.

El comisionado Robert Scagliotti dijo que era dueño de una propiedad “a menos de 60 pies” de una de las parcelas y que nunca le informaron. 

"Entonces no hicieron su trabajo", les dijo a Reck y a Bryant de la Torre, un consultor de Kimley-Horn que trabajó en el plan del Elemento de Vivienda. 

Los tres residentes que hablaron en la reunión negaron haber recibido ninguna carta.

“Sería bastante impactante si descubrieras que el condado va a redesignar tu tierra”, dijo el comisionado Vincent Ringheden.

De la Torre advirtió a los supervisores que permanecer sin cumplir conlleva enormes riesgos: el condado podría perder fondos estatales, enfrentar demandas y, en su opinión, la “peor” consecuencia, permanecer vulnerable a lo que se conoce como la “solución del constructor”. 

Cuando se impone, la solución del constructor limita la capacidad del condado de rechazar desarrollos que brinden viviendas asequibles, incluso si van en contra de las normas de zonificación locales.

Hoy en día, la falta de un Elemento de Vivienda certificado en el Condado de San Benito ha permitido la planificación de más de 2,300 unidades en terrenos designados como rurales o agrícolas, según los registros de planificación del condado.

Richard Way fue el único comisionado que votó en contra de recomendar el rechazo del Elemento de Vivienda. 

“Hemos dedicado muchísimo tiempo y esfuerzo a esto”, dijo. “Es crucial que lo logremos. Tenemos que hacer lo mejor para el condado, incluso cuando ciertos propietarios individuales obviamente se verán perjudicados. No hay nada que podamos hacer para satisfacer a todos”.

Los otros cuatro comisionados votaron para recomendar rechazar el Elemento de Vivienda y pasar el asunto a la Junta de Supervisores, que se espera que discuta el tema el 16 de diciembre.

"Creo que debemos dejarlo en manos de la junta", dijo Gibson. "En última instancia, es su decisión, y si quieren hacer lo que creen correcto, entonces pueden encontrar el dinero para empezar de cero".

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